地产泡泡-第4章
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售楼处叫：春花秋月。售楼处叫春风驿站，会所叫秋月会所。装饰要要鲜亮、活泼，要两情相悦，要有高脚酒杯、嘴唇和高跟鞋。把洽谈区做成一个酒吧，播放抒情的歌曲或乐曲。售楼小姐的制服要特制，一定要表现温柔、迷人的特点。
还有，一定要做样板房，并且要布置得一个个精致典雅，花香扑鼻，要有情调。在每个样板房的门口，都挂上个小牌。小牌上书写着假想的主人名字，什么张艳丽、朱靓红什么的。房间里面要突出两样东西，一是浴缸，粉红色的，性感的，大大的浴缸，第二是床，宽宽松松，漂漂亮亮，温馨浪漫。还有，私密性要强，户与户之间一定要互不干拢，使得彼此无可窥探之处。
“看看这几组广告。”讲解到此，PPT播放到了第二部分，即营销策略部分。“注意广告语，享受感性的生活。其实，这里有三个概念，即享受、感性、生活。可谓意味深长、一语三关！看画面，一个漂亮的活泼的性感的小姐正在欢笑着扑向她的床，多么吸引人。再看第二组广告。”我继续翻着PPT。“注意广告语，《禁果，好吃吗？》、《红袖添香的日子》、《偷吻在都市中心》，都是性感而有煽动力的。”
“至于SP活动，要做大的话，可以请女子十二乐坊来演出，不做大的话，请城市歌舞团的女子舞蹈队来表演，开盘时亮相，必然轰动！”
“好。”程继承站起来，脸红脖子粗，看上去是发怒的样子，却咧着嘴做出一副笑脸。
“好？”
“太好了。”
“好什么，这种广告报社审稿时就通不过。”我冷笑。
“……”
“具体发布时当然还要隐晦些，但要把这种味道暗示出来。”
“对，具体问题到时候碰到了解决就行了。”程继承脸色转暖。
“你的首付款怎么还没打到我的帐户呢？”我紧逼一步。
这家伙讪讪地笑了一笑：“这不是快给你打了嘛。”
“这个方案，如果你认为可以的话，就没有问题了。你要配合的就是把规划设计方案稍作调整，把户型改小些，把外立面色彩调靓些，楼层多一层空中花园，园区景观设计单位重新找一家。如此而已。其余的我来做。”我胸有成竹，一脸自信，志得意满，似乎这个城市的楼市奇迹即将被创造出来。
“没问题，先去吃饭。”程继承笑呵呵地说。
“能不能叫上她。”经过楼下售楼处时，我指指那只胖乎乎的小兔子。
“你什么意思？”
“没什么。随便说说而已。”我觉得应该单独和她谈谈。
“如果照你的说法，楼盘名换成春花秋月，那公司的名字怎么办呢？”程继承说。
“公司还叫美嘉，这不矛盾。”
我们来到对面城市大学，不，省立大学西山校区的校工餐厅吃饭。城市大学非得叫成省立大学，这真是一件恶心的事情。这里来来往往全是教授与他们的弟子。这年头，教授们形态各异，学生们更是千奇百怪，但总体上来说，总像是同一个人，整个儿就是又酸又无知又自以为是。他们所有的人加起来也似乎只有一张嘴、一双手、两条腿。只要把他们当成同一个人，事情就好办了。而这个“人”，肯定对我这个策划案嗤之以鼻同时又心痒痒，期待着真有这么几幢楼。
我们排在教授和学生们中间，点了三块钱一碟的烧鹅、三块钱一碟的红烧鲫鱼、一块钱一碟的青菜、一块钱一碟的榨菜肉丝汤和两瓶啤酒。所有这些加起来所化费用只是我一顿早餐的钱。这个程继承，每当他请客，他就带我来这种地方。
“她们虽然不会打扮，也别有味道。” 程继承看着那些女学生。
“别打学生们的主意。”我说。这些学生，虽然服装朴素、举止谈吐幼稚，但神色可一点也不朴素和幼稚，个个放着欲待攫取什么的光芒。但不管怎么样，他们比程继承总要干净。
“打也没用，她们哪卖得起。”程继承下作地眨眨眼。
“……”我顺着他的目光看着周围。其实我正在策划的另一个项目，目标客户正好是他们这些学生和他们的师兄师姐们。
“我们现在的目标客户肯定是定得准的，我相信她们付首期的钱还是有的。”程继承咕噜一口啤酒下肚。
“……”
“……”
我盯着他，鄙夷的眼神吓得他一个抖索。
8
离开美嘉公司，我驱车兜了一圈天堂湖，然后打电话给南城房产营销副总王实辅。
“你们那儿再吸收一个售楼小姐没有问题吧？”
“你小子什么意思？”
“就是这个意思。”
“你对她有感情？”王实辅敏感道。当然，如果没有感情我不会这么做，除非是受人之托。太奇怪了，对一个几乎没有说过一句话的女孩子产生了感情。
“要不，你出来，我们到哪儿坐坐。”
他还没有吃午饭，于是我们到天堂湖边的青叶子茶馆喝茶。这个城市的茶馆很有意思，喝一杯茶，就可以吃很多零食，各式各样的点心。许多无所事事的市民往往一待一天，聊天搓麻将打扑克谈婚外恋，无所不有。
我们各要了一杯天堂湖茶叶，取了一些点心，坐在靠窗的位置上，看见天堂湖微波荡漾，湖边垂柳依依，一时产生人生也就如此这般了的感觉。
“青叶子茶馆这个LOGO不错。”王实辅拿着筷子包装纸把玩。
“对，”我觉得应该表扬一下这个LOGO，毕竟，我与创作它的广告公司老总关系不错。“烟雾袅袅，化为一把茶壶，既有茶馆之意，又含休闲内涵。后来天堂湖休闲博览会的一个什么活动模仿了这个标志，就很可笑了。”
“你小子一直说要给我个人做个LOGO，动手了没有？”
对于个人形象的包装，我的公司还没有正式开展业务，也许永远不会开展。但我在北京街头算命的经历，以及多年的江湖历练，使与我打交道的人老是发现一切都被我看透了；策划公司老总的身份又使人浮想联翩。因此，已有很多的人要我给他们进行个人包装。
“唉，可怜的城市人，可怜的空心人和单面人。”我想起“白骨精”的话。我想那女孩其实挺有想法。
“我这里再招个售楼小姐是没有问题的，但你一定要给我做好个人形象包装方案。”作为著名房产公司的营销副总，讨价还价是王实辅的本能。
“要价太高了吧？”我觉得可笑，“方案不做了，我可以和你谈一谈你的人生和理想，再给你做一个LOGO。”
“谈人生和理想，你当我是小姑娘？”
我哈哈干笑几声。这话说出来就变成这样了，要是不说出来，事实上就是这样。所以，话在于说与不说，在于怎么说。
“那个女孩，真的很不错的，我对她一见钟情，但还不熟，要等她到你这儿以后再找机会泡她。”
“你小子，要我做的就是提供一个平台这样的活？”
“这倒不是。机会现在也有的。其实我是想让她保持纯洁。”一说出这话我就噎了一下，觉得味道不对。
“纯洁？”王实辅把眼睛睁得老大，一跃站起，差点打翻茶杯。
这个词在这个年头不合适出现。
“反正，就是这样。我想维持她一个表面的纯洁。”我说。其实，有时候也只是想骗骗自己而已。
“她现在做什么？也是售楼小姐吧？这怎么纯洁？到了这儿，更不得了，来来往往全是有钱人，个个富得钱没处用，他们看见漂亮妞就发呆。”
“脏！你这人就是脏。”我说。
“问题在于，我那个策划案如果被程继承实施，那他每天接触的就都是三陪小姐了，我不想这样。”
“哦！”王实辅似有所悟。“你搞了个活动策划，全由歌舞厅的小姐们参加？”
我扬扬眉。
“难道是……”
“……”我抬眼看他。
“是不是……”
“你想说什么？”
“是不是这个意思？我说对了吧？哈哈。”
“低等动物！”我突然破口大骂，桌上的茶杯震了一下，茶水四溢。王实辅惊讶地跳了起来。旁边的人回头看着我。我迅速冷静下来，低了头，轻轻地补了一句：“对不起，不是骂你。”
“你低等！”王实辅回骂。
我点头：“我就是骂我自己。我才是低等动物”。
9
事实上，“春花秋月”的灵感来源和策划基础，除了这个城市形形式式的小姐们，还来自于我正在操作的天府房产位于明珠江西岸靠市中心这边的这个针对那帮大学生师哥师姐们的项目。
这个项目距舞阳广场半小时车程，在政府规划的新城市中心占据显要位置。建筑面积约6万平方米。这些都和程继承的项目极为相似。天府房产拿到这个小地块完全偶然，只不过是金月区月亮湖开发区一块1800亩地块拍卖成功，政府给的一份礼物而已。邹祥辉的本意是把它做成一幢写字楼。但我认为这个地块做写字楼固然有前途，但做另一种新的形态可能效果更好，能最大限度地发挥这个小地块、这一幢建筑的价值。为此，我公司投入全部力量，作了一个多月的市场调查。像这个城市的这种弹丸之地，为了这个小项目做一个多月的市场调查，是很了不得的事情了。
我的策划报告的题目是耸人听闻的《如何在60天内销售达60％ ？》60％销售率是开发商的心理底线。一般来说，这个城市的楼盘销售达到60％已收回成本，余下的40％差不多已是纯收益了。我知道这样的标题对邹祥辉是有吸引力的。
当然，这并非单纯的哗众取宠。这个城市的楼市近年来一直很火爆，在经受2003年SARS冲击后依然迅猛上升，而宏观调控也没能抑制这种势头。只是，问题在于，火爆的一直是市区的大户型和郊区的排屋、别墅，郊区的低价房，以及是明珠江两岸的房产。实际上火爆的背后，结构的矛盾非常厉害，大户型楼盘的不断推出与众多工薪消费层的需求矛盾突出。随着2005年客观环境与主观心理的双重变化，中高价位住宅进入品质年代，市场开始挑剔开发企业的专业性和务实精神。在这样的形势下，推出一种新的居住形态，必须能够乱中求胜，获得意想不到的市场效果。
在对这个城市具有购房潜力的社会各阶层进行调研之后，我把目标集中在25…30岁之间的小白领们。这些大学毕业不久、工作不久的年轻人，其实有强烈的独立意识。而这独立意识，最重要的表现就是希望拥有自己的独立空间。租房、和父母合住、和同学朋友同事合租，等等方式，是当前这些年轻人的普遍居住现状。而如果，他们用来租房的钱可以换来一套自己的房子，这会是怎么样的一种局面？
根据调查，我知道这个城市中，至少有100万这样的年轻人，光每年毕业的大学生就有4万多人。这100万人中，其中拥有强烈独立意识、渴望拥有独立空间的人，以1％的比例算，也有1万，而这个项目总共也就431套房子。
这里的关键是，房子每月的按揭费用接近于他们现在的租金，而首付也不能超过家人、亲戚能支持他们的界线。据调查，这些大学毕业生，能从各方面得到的金钱在1000元到10万之间，最多的是2万元到8万元。也就是说，如果把首付控制在8万元以下，月供控制在1000上下，那么，这样的房子必然被成千上万的年轻人哄抢。
于是，我引入已在北京、上海得到成功证明的SOLO概念。SOLO是一个英文单词，含义原本为独奏、单独、单独飞行。用到住房上，它指的就是独立空间，小空间，自由空间。
在北京、上海这些大城市，以小户型为主，倡导自由独居为主题的SOLO生活风已在城市单身族中受到欢迎。SOLO户型是有别于目前市场上通常意义上的户型，其定义是：SOLO户型就是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。
针对这样的客户，每套建筑面积必须控制在35平方米左右，房间就必须强调个性化界面，卧室和客厅不做明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。要细致地构筑辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅。辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，可以最大限度地提高房屋使用率。
还有一个重要的环节，就是必须便利生活。小户型小空间，意味着生活的不完整，比如，休闲活动场所无法进行，餐饮聚会之类的活动非常不便，这样，就必须找到一个解决的办法。这个办法就是：给每一户SOLO人家提供一个很大的客厅、一个很大的餐厅、和一个很大的娱乐场所。
就是说，可能整个户型只有50平方，它的客厅却有500平方甚至更大。如何做到这点？
不难。这，就是会所的建设。会所包含了休闲、会餐等各种功能。会所属于全体住户。因为，SOLO户型不仅定义每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置。所以，会所的建设至关重要。在会所里面，除了上面提及的功能，还要有24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等等。
还要强调的是，考虑到这些年轻人的现实，必须是全装修现房交房，无期房销售状态，同时再提供推托出租和包租业务。
这个方案提出之后，邹祥辉公司内部召开了好几次会议，以探讨可行性。与会者虽然因为没有先例而顾虑重重，但是，该项目地块小、处在成熟居住与商业区域的特点，使得做大户型的可能性极小。而如果继续做写字楼，又绝对达不到住宅的回款速度和销售率。讨论的结果是做SOLO可行，但还需要策划公司再做一个市场调查，明确针对这个项目，看看究竟会有多少客户表示愿意购买这个地段的这种房子。
这些年，这个城市的开发商从来都是无视于市场的，他们只要拿到地，就想造什么房子就造什么房子，从来无所顾虑。由于想象力的极端缺乏，当有一个创意的思路出来，他们反倒需要市场的保证了。这是一个平庸的时代，如果你是一个不平庸的人，那么，你就得承受失意。只有不平庸而且天才的人，才会可退可进，既有突破，又能获得社会成功。我并非天才，因此我从未成功。
其实这样的调查非常好办。对于策划公司来说，轻车熟路。这个城市的策划公司一般的方法集合一些大学生，叫他们到房交会上去发问卷。大学生缺乏人事判断，根本不知道哪些人才是应该填写问卷的，哪些人填写的问卷是有效的。结果，从他们手上收回来的问卷，根本只是敷衍了事。与其那样，不如这样：化上半个小时的事情，设计一份问卷，叫内部员工随便填写500份，虚构填写者的姓名。反正都是不真实的结果，怎么做又有什么关系呢？
在这500份问卷中，显示结果是，有470个人愿意在这样的地段购买这样的房子。
我把这样的调查报告递了上去，丝毫没有愧疚之心。多年历练，我早已不要脸了。这样一个项目，我做死做活，挣到的策划费也就几十万，而他们可以挣到上亿。不用说开发商如何空手套白狼能赚上几个亿，光说设计院，也极为可笑，随便从台湾、香港或海外拿个设计方案过来，化一两个晚上改一下，�
