超级地产大亨-第171章
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公司运营重心将以项目为基本单位，实施项目经理负责制，所有资源都围绕项目进行调配。整个公司层级将会变成“总部—项目”的二级结构，极大提高管理效率。
这样一来，公司“总部”将变成大脑决策，而“项目”就相当于四肢负责具体执行。“总部”负责战略规划、拿地立项、财务管理、人事储备等后台支撑，“项目”负责把“总部”规划好的项目从图纸变成现实。
基于此，秦然对公司进行了重新框架设计。
江南集团总部下辖六大部门，每个部门至少由一名副总裁级别人物直属管理。
战略发展部门，主要负责公司战略规划、储备竞拍土地资源、设立地产项目，由总裁ceo秦然直属。总裁助理李德盛负责日常管理，其还兼任总裁办公室主任。
住宅地产部门，主要负责商品房住宅的开发建设，由副总裁周志东管理，其身兼江南地产有限公司总经理一职。
商业地产部门，主要负责商业地产的开发建设运营。由副总裁郭会明管理，其身兼江南商地公司有限总经理一职。
客户及营运部门，主要负责公司的招商、营销、运营以及物管工作，由副总裁宋鹏程管理，其身兼江南营运有限公司总经理一职。
财务部门，主要负责集团财务管理，在整体上协调各项目的资金分配，由副总裁孙金贵管理，其身兼江南集团首席财务官cfo。
人力部门。主要负责集团人力资源管理和员工考核，由副总裁柳旭峰管理，其身兼江南集团首席人力资源官cho。
魏东由于在汶州工作出色，晋升为江南地产有限公司副总经理一职，其将协助周志东的工作。
陈浩将随秦然奔赴天京，他将晋升为江南商地有限公司副总经理一职，全职负责天京江南广场和双子塔的项目工作。
关鑫因为在两次公司危机中的出色表现，和招商得力的章诚一起。同时晋升为江南营运有限公司副总经理。此外，关鑫还挂了总裁办公室副主任一职。直接负责公司的安保问题。
商品房住宅开发和商业地产模式不同，简而言之一个是出售另一个是出租，因此江南地产和江南商地对应的项目单位也不相同。在一个城市中，住宅开发可能可持续许多年，公司可兴建几个或者十几个像西子湾模版的楼盘深耕细作。而商业地产，尤其是江南广场的建设。可能在一个城市就建一个，最多也不会超过三个，建设完毕后就基本只剩下运营和维护。
江南地产有限公司将以城市为基本项目单位对应总部，取消省级的中间区域，直接以城市为项目中心单位。例如江南地产江州分公司。其作为和总部对应的下级组织，负责整个江州的住宅房地产市场。
和地产公司不同，江南商地公司将会以整座江南广场为项目中心单位，例如江州市江南广场分公司，其负责江州在建的江南广场所有工作。
至于集团第三家子公司——江南营运有限公司，其主要负责衔接江南地产和江南商用的物业、招商、营销、运营等工作，为两家主力子公司起到辅助支持作用。
三家子公司独立，但又在整个集团框架下互相协同，人员、财务、物资等都可以由集团层面统一调配使用，从而达到资源利用的最大化。
以上是公司的结构层面解读，那么具体落实到某一个项目实施时，该如何处理呢？
就拿刚确定的天京市江南广场及双子塔项目来说，该项目立项后在江南集团内部服务器系统将转化为天京市江南广场及双子塔分公司。按照公司服务器系统早已建好的商业地产开发模版，分公司一经成立，就会自动匹配出经理室、造价采购部、工程部、营销部、研发部、财务部、人力部、商业运营部等各职能部门，同时规定完整每个部门的人员数量和岗位。
陈浩是秦然指定的该项目负责人，他将直接出任系统中的项目经理。
同时，集团内部系统将会在全公司平台对该项目进行公示，同时列出该项目职能部门岗位需要招聘的人数和要求，感兴趣的公司员工可以在内网上应聘自己看中的岗位。在此阶段，集团人力部门也将大力介入，有权推荐或者调派员工来到陈浩面前。
接下来，陈浩有权利筛选来应聘或推荐的人员简历，他全权负责整个天京市江南广场及双子塔分公司各职能部门人员的聘用和岗位任命。
人员到位后，项目将会在集团内部互联网系统中按照计划好的工期设定整个项目流程表，基本单位精确到天。项目一启动，陈浩带领的团队就按照项目流程表一步步推进，何时何人该做何事，都在一一列在系统数据当中。
流程表规定了每一个分项目的期限。比如规定报建审批是45天，每3天当事人都需要定期汇报工作进程。
陈浩作为项目流程管理负责人，要将项目相关各职能部门召集在一起开会，协调项目各项进程，减少项目运营摩擦，提高项目开发效率。同时。他还需要将项目关键节点报总部审批，例如采购的大笔支出、分批工程的验收等。
陈浩作为整个项目第一责任人，其他职能部门主管作为第二责任人，具体实施者作为第三责任人，责权明确奖罚分明。出了问题，秦然找陈浩担责，而陈浩继续往下追责。
通过电脑系统流程，公司总部可以随时监控该项目的进展情况，发现问题可以及时解决。
一个项目完工后。作为项目负责经理，陈浩要对团队所有人进行打分评价，记录入公司内部系统中。得分多少，将关系到员工们在下一次内部应聘的成功率，以及他们年底的奖金多少。
这样一来，整个集团内部员工基本上都处于半流动状态，因岗定酬，时刻保持公司内部竞争的活力。
倘若你在公司内部一直找不到合适的岗位。没有项目团队愿意聘用你，那很抱歉你只有离职一条路可选。
有能力的员工将会很快脱颖而出。因为一切考核都用事实说话，考核的结果关系到你的岗位和薪酬。
在江南集团下，会有许多的项目分公司，它们都将会如同上述所举的例子般，通过互联网管理系统的介入，成为许多独立而又和总部密不可分的项目基本单位。
为推进此次集团公司内部改革。光与某it公司合作开发这套江南办公1。0系统软件，秦然就投入了7500万的资金。还有为配合今后公司的网络化电脑办公，采购电脑、服务器及光纤上网等硬件设施，又投入了近6000万进行采购。如果再算上新系统员工培训费用2000万，秦然为此次大手笔变革共砸了1。5亿的费用。因为公司年轻化。新员工大多都是高校毕业生，老员工当初招聘时也有意抬高了学历背景，所以员工们接受能力很快，新系统上线运行得比较顺利。
为何秦然敢不计后果一下子在沪东、天京连续大手笔拿下大项目，凭借的是就是这样一个超级电脑数据后台互联网系统支撑。有了这套系统，江南集团的管理运行效率至少是其他传统公司的三倍以上。同时，公司的快速扩张所需要的团队也能得到迅速复制，他们将依据后台强大的支援系统在各个新战场奋战。
伴随新系统上线，其他分公司的项目经理也都一一公布。
魏东兼任重镇市场江南地产沪东分公司经理，宁都分公司经理由熊信东担任，而郭子瑞则顺理成章出任了江州分公司经理。至于汶州、宁博市分公司经理也都由新人担当，汶州是魏东推荐的薛道军，宁博市是郭会明推荐的颜成鹏，他们原先都是两人在当地的得力助手。至于特殊的天京分公司，则暂时由李德盛兼任，他手头仅有原玫瑰园项目，估计商品房项目不久也将拿地上马实施。
商业地产方面，江州江南广场分公司经理由原郭会明的助理尹超担任，宁博市江北区江南广场分公司经理由郭会明带来的老部下程剑春担任。沪东市和宁博市江南区的江南广场暂未动工，所以未开始任命人手。江州高尔夫项目在十月份很快竣工，暂时交给尹超托管。
在已经起步即将持续十年的地产黄金岁月，秦然知道房地产开发公司犹如站在风口上的猪，随便折腾都能飞。但秦然不打算做猪，他要趁着大风，把公司打造成遨游天空的苍鹰。
在和如同漫天飞舞苍蝇般竞争的房地产公司同类们竞争，最重要最关键的要素是什么？
拿地！
这是秦然给出的答案。
公司要选到好的土地，把握好开发的节奏，这就是房地产公司间竞争的关键要素。
因此，拿地属于秦然直接管理的领域，江南集团每拿一块地，每块地何时开发，开发多少都由秦然直接指挥调控。
我买地时比你眼光好比你便宜，卖楼时卖得比你好还卖得比你贵，市场低迷时大手笔买入，行情高涨时卖出，永远踏准节拍走在你们所有人的前面，这就是秦然的目标。
整个8月份，秦然把所有精力都投入到公司变革中，江南集团也从传统管理模式一下子跃进到互联网管理模式，开弓没有回头箭，整个集团在阵痛期磨合中行进。（未完待续。。）
第九十五章 房价和国家经济
众所周知，1997年亚洲金融危机对亚洲国家产生了激烈的负面影响，但中国似乎在初期经受一段考验后，于1998年初就开始恢复元气，连续两年整个国家gdp增长超过7。5％。为此许多国外媒体一度质疑中国数据造假，因为从数据看整个国家出口和进口额度无法支撑如此高速的gdp增长，但中国在1998、1999、2000年的澎湃发展势头却又是不争的事实。
今天，天京大学知名教授吴永文，便应有关部门邀请，特意来到某会议厅为一些特殊的听众讲上一两节课，以他扎实详尽的调研来解答这一问题。
“有国外学者近期公布一个调查报告，现在在外媒被炒得火热，据说有充分证据证明我们国家的gdp注水，不知道在座各位是不是都觉得被冤枉了？”
底下听众们虽没有发出哄笑，但都会心一笑，因为他们无一不是中央或地方的实权人物，甚至一号首长也赫然在列。
定期组织学习，已经成为国家高层的共识，因为时代在飞速发展，他们也需要与时俱进学习，倾听国家智囊们的声音。
“照西方国家经验，能源消费是反应经济晴雨表的最佳温度计，尤其是电力指数最为直观，这有一定道理。据我们自己公布的数据，1998年电力消费弹性系数为0。36，1999年高一些为0。49，都远远低于1997年度的0。55。因此。国外学者就用我们自己的数据打我们的脸，说我们国家的经济增长不符合经济发展的重大规律。是注水的产物，绝对不可能会有％的增幅。其实不瞒大家说。当我听到这个论据时，咋一想还真有道理，但再一想又不对。因为我们国家时刻在不断发展，我自己每年都抽出一定时间到各地调研，用自己的双眼和双脚来证明国家公布的数据具有合理性。那么，到底是谁错了，于是我就打算找出这个谜题，找出这个隐藏在数据下的怪兽。”
吴永文教授看了一圈台下听众的反应，继续说道。
“我也不买关子了。这个隐藏的怪兽其实也是我们无意中释放出来的。既然进出口达不到增幅所需的要求，我们常说的三架马车，就只剩下了内需了，这个怪兽是内需的强大推动者——就是房地产市场。为何之前也有房地产市场存在，但近两三年来才突然起到如此效果呢？想必有人已经知道，就是因为我们在1998年推出的房改制度，国家单位工厂等以很低的价格把住宅产权转移给个人，使整个社会一下子把积累几十年的财富释放出来，结果导致整个社会短短几年。实际财富在爆炸性增长。”
喝了一口水，虽然底下坐的都是领导人物，但吴永文却没有怯场，继续侃侃而谈。
“理论的东西总是太抽象。在大学讲课时学生们都喜欢要我举例子讲解一下，今天我举例说下为何财富突然暴增？
例如张三在单位房改中，以1万元拿到了一套两室一厅60平方的房子。从交易价格来说这套房子值1万元。但是由于资源的稀缺性，经济学上稀缺的东西才可以卖钱。而房子在我们国家社会，相信在座的各位领导都在实践中了解。我们国家的房子其实是一种极其稀缺的资源。不说别的，我们天京大学平时都是风平浪静，但一旦到了要分房子的时候，简直就是波涛汹涌，八仙过海各显神通。读书人一贯最在乎面子，但为了房子，面子算什么东西，斯文扫地啊！”
说到这，底下听众终于有人开口笑了出来，讲台上的吴教授自黑的幽默让他们再也无法端坐。
“既然房子是稀缺的，但要体现其真正价值，就需要流通起来，在市场上证明它到底值多少钱。张三花1万块钱拿到了房子，李四因为丈母娘催着结婚，听到张三想换套大房子有意出手这套房改房，于是就愿意出到5万块买下。这时，刘五也知道了房子出售的消息，他也因为要结婚决定出到7万块。在不断加价中，李四最终以12万元胜出拿到了房子。正是有许许多多的张三、李四、刘五的交易，构成了整个房产流通市场。经过市场的验证，张三这套只花了1万元房改的房子，实际价格是12万，其中有11万就是房改释放出来的爆炸财富。这个社会财富的增加，并不算生产的提高，而是制度变迁导致的红利释放，也可以说是国家对劳动者们几十年来所欠工资的补偿，在一夜之间以实物形式发还给大家。因此，这些财富并不算是就业和能源消耗产生，而是之前积累藏起来的红利现在公开了。据我初步核实数据，这部分房改房释放的红利仅1998年就达到3000亿，足够抵得上％的增长。”
底下许多人都露出恍然大悟的神色，显然是第一次听到如此解答。
“隐藏的财富总是有限的啊，为何1999年还能保持增长呢？让我们回到上一个例子中，张三不是要换大房子吗？60平两室一厅不够住，家里还有老人小孩的，至少是三房一厅才解决问题。这就存在了需求，有需求就会有市场。
正好，国家在1998年还公布了个人住房消费贷款政策，同时取消福利分房靠国家力量增加了刚性需求，创造出前无仅有的巨大消费市场。这个时候，许多有眼光的房地产开发商就在1998年入市，开始大量建造市场需求的房子。
最终张三把分来房子卖掉得到12万元，再通过20年个人住房贷款5万，购买了一套房地产开发商新建的三房一厅洋房入住。完成了人生梦想。可能有人已经注意到张三申请了贷款5万元，20年内还清。就是说张三提前预支了未来20年的一部分财富到1999年来消费。在整个社会财富在发现了隐藏财富又迎来了来自未来财富的加入，据我从有关部门拿到的数据1999年个人房贷数额为亿元。这个数目已经很大了。”
原本还以为照本宣科的理论学习，现在发现台上这个吴教授讲得还真是深入透彻有新意，于是许多领导们真正开始了听课学习模式。
“1998年房地产投资完成额是3614亿，到了1999年达到了4729亿，增幅达到
